‘나홀로 입찰’로 역대 최대?

안녕하세요.
한국건설기계협의회입니다.

최근 도시정비사업 시장에서 삼성물산의 움직임이 상당히 눈에 띄고 있습니다.

특히 압구정4구역, 성수3지구, 여의도 시범아파트 등

서울 핵심 정비사업장에서 경쟁사들이 본입찰에서 빠지고

삼성물산이 단독 응찰하는 흐름이 반복되고 있는데요.

단순히 수주 건수가 늘어나는 수준을 넘어 올해 도시정비사업 수주액이

업계 역대 최대 기록을 넘어설 가능성까지 거론되고 있습니다.

현재 삼성물산의 도시정비사업 확정 수주액은 4조7163억원입니다.

하지만 성수3지구, 여의도 시범, 목동13단지, 미아2구역까지 추가로 확보할 경우

올해 누적 수주액은 약 12조6991억원까지 늘어날 수 있습니다.

이는 지난해 현대건설이 세운 도시정비사업 역대 최고 기록

10조5105억원을 약 2조원 이상 웃도는 수준입니다.

오늘은 삼성물산이 왜 도시정비사업 시장에서 단독 응찰 흐름을 만들고 있는지,

그리고 앞으로 정비사업 시장의 경쟁 구도가 어떻게 달라질 수 있는지 살펴보겠습니다.

삼성물산 올해 도시정비사업 수주액,

13조원에 근접할 수 있습니다

삼성물산의 2026년 도시정비사업 확정 수주액은 현재 기준 4조7163억원입니다.

올해 시공권을 확보한 곳은 대치쌍용1차, 압구정4구역, 신반포19·25차,

방배신삼호, 개포우성4차 등 총 5개 사업장입니다.

당초 삼성물산은 올해 도시정비사업 수주 목표를 7조7000억원으로 잡았습니다.

하지만 대형 사업장 수주 가능성이 커지면서 연간 목표를 13조원까지 상향한 상황입니다.

현재 삼성물산이 수주를 추진 중인 성수3지구, 여의도 시범아파트, 목동13단지,

미아2구역의 예정 공사비를 합하면 7조9828억원 규모입니다.

이 네 곳을 모두 연내 확보한다고 가정하면 기존 수주액

4조7163억원과 합쳐 12조6991억원까지 올라가게 됩니다.

연간 목표 13조원까지 약 3000억원 정도만 남게 되는 셈입니다.

이 정도면 단순히 올해 실적이 좋은 수준이 아니라

도시정비사업 업계 기록 자체를 새로 쓸 수 있는 수준입니다.

특히 지난해 현대건설이 기록한 10조5105억원은

국내 건설사가 한 해 도시정비사업에서 처음으로 10조원을 넘긴 기록이었습니다.

삼성물산이 현재 추진 중인 사업을 모두 확보하게 된다면

불과 1년 만에 그 기록을 다시 큰 폭으로 넘어설 수 있습니다.

물론 아직 모든 사업이 확정된 것은 아닙니다.

성수3지구는 조합원 총회를 남겨두고 있고

여의도 시범아파트는 재입찰 절차가 필요합니다.

목동13단지와 미아2구역은 아직 본입찰도 마감되지 않은 상태입니다.

따라서 12조7000억원은 네 곳을모두 확보한다는 전제에서 나온

예상치라는 점은 함께 볼 필요가 있습니다.

압구정·성수·여의도까지, 단독 응찰 흐름이 반복되고 있습니다

이번 삼성물산 수주전에서 가장 주목할 부분은 수주액보다 입찰 구도입니다.

삼성물산은 올해 시공권을 확보한 5개 사업장 가운데 신반포19·25차를

제외한 4곳에서 경쟁사와 본격적인 맞대결을 벌이지 않았습니다.

현장설명회에는 여러 건설사가 참석했지만실제 본입찰 단계에서는

삼성물산만 남는 사례가 반복됐습니다. 대표적인 곳이 압구정4구역입니다.

압구정4구역은 예정 공사비만 2조1154억원에 달하는 대형 정비사업입니다.

삼성물산은 두 차례 입찰에 모두 단독으로 참여했고

경쟁입찰이 성립하지 않으면서 조합은 수의계약으로 전환했습니다.

그리고 지난 5월 삼성물산을 시공사로 선정했습니다.

성수3지구도 비슷한 흐름입니다.

삼성물산은 1차 입찰에 이어 재입찰에서도 단독으로 참여했습니다.

이로 인해 조합은 수의계약 방식으로 삼성물산을 시공사로 선정할 수 있게 됐습니다.

성수3지구는 예정 공사비 1조8275억원 규모로

서울 성동구 성수동2가 일대에 최고 72층, 2213가구를 짓는 대형 사업입니다.

삼성물산은 영국 포스터앤드파트너스와 협업해 한강 조망과

초고층 외관을 반영한 대안설계를 준비하고 있습니다.

여의도 시범아파트도 상황은 비슷합니다.

지난 5월 현장설명회에는 삼성물산, GS건설, 대우건설,

IPARK현대산업개발 등 7개사가 참석했습니다.

하지만 지난 25일 마감된 첫 본입찰에서는 삼성물산만 제안서를 제출했습니다.

시범아파트는 기존 1584가구를 최고 59층, 2491가구 규모로 재건축하는 사업입니다.

예정 공사비는 약 2조원입니다.

두 번째 입찰에서도 삼성물산만 참여한다면 수의계약으로 전환될 가능성이 있습니다.

이처럼 서울 핵심 사업장에서 현장설명회에는 여러 건설사가 등장하지만

실제 본입찰에서는 삼성물산만 남는 상황이 반복되고 있습니다.

경쟁사들이 빠지는 이유, 입찰보증금과 수주비용 부담도 큽니다

그렇다면 왜 대형 사업장에서 경쟁사들이 실제 본입찰까지

들어오지 않는 경우가 늘어나는 걸까요.

가장 현실적인 이유 중 하나는 수주전에 들어가는 비용 부담입니다.

대형 정비사업의 경우 입찰보증금만 수백억원에서

1000억원 수준까지 필요한 경우가 있습니다.

압구정4구역과 성수3지구는 입찰보증금이 각각 1000억원이었습니다.

미아2구역도 1000억원 규모이며 이 가운데 500억원은 현금으로 납부해야 합니다.

목동13단지 역시 입찰보증금이 900억원입니다. 문제는 여기서 끝나지 않습니다.

건설사는 입찰에 참여하기 위해 대안설계를 준비해야 하고

홍보관 운영, 외부 설계업체 협업, 조합원 홍보 등

추가 비용도 상당히 많이 투입해야 합니다.

수주에 실패하면 이 과정에 들어간 설계비와 홍보비를 회수하기 어렵습니다.

그래서 조합원의 브랜드 선호가 이미 특정 건설사 쪽으로

기울어 있다고 판단하면 경쟁사는 수백억원을 들여

정면승부를 하기보다 다른 사업장을 선택할 가능성이 커집니다.

삼성물산의 경우 래미안이라는 브랜드 선호도가

서울 핵심 정비사업장에서 강하게 작용하고 있습니다.

특히 압구정, 성수, 여의도처럼 사업 자체의 상징성이

큰 지역에서는 조합원들이 브랜드와 설계 경쟁력을

중요하게 보는 경향이 강합니다.

이런 환경에서 경쟁사가 삼성물산과 맞붙기 위해 막대한 입찰 비용을

투입하는 것이 과연 경제적인 선택인지 고민할 수밖에 없습니다.

결과적으로 삼성물산은 경쟁 비용을 크게 늘리지 않고도

대형 사업장을 연이어 선점할 수 있는 구조를 만들고 있습니다.

목동13단지와 미아2구역이 역대 최대 기록의 분기점입니다

앞으로 가장 중요한 사업장은 목동13단지와 미아2구역입니다.

목동13단지는 예정 공사비가 2조3763억원으로

삼성물산이 올해 역대 최대 수주 기록을 경신할 수 있는 핵심 사업장입니다.

기존 2280가구를 최고 49층, 3852가구로 재건축하는 사업입니다.

본입찰은 다음 달 7일 마감될 예정입니다.

현장설명회에는 삼성물산, DL이앤씨, 대우건설,

IPARK현대산업개발, 제일건설 등 5개사가 참석했습니다.

현재로서는 경쟁입찰 가능성이 남아 있습니다.

하지만 목동에서도 건설사마다 우선순위로 보는 단지가 다르고

입찰보증금도 900억원에 달하기 때문에 실제 본입찰까지

몇 개사가 들어올지는 지켜봐야 합니다.

삼성물산이 성수3지구와 여의도 시범아파트를 확보하고

목동13단지까지 수주한다면 누적 수주액은

약 10조9200억원까지 늘어나게 됩니다.

이 경우 미아2구역을 제외하더라도 현대건설이 세운

10조5105억원 기록을 넘어서게 됩니다. 미아2구역도 중요합니다.

미아2구역은 예정 공사비 1조7790억원 규모로 서울 강북구 미아동 일대에

최고 45층, 4003가구를 짓는 대형 재개발 사업입니다.

당초에는 삼성물산, GS건설, 롯데건설 등이 관심을 보였지만

조합이 공동도급을 허용하지 않으면서 각 건설사의 전략이 달라졌습니다.

삼성물산은 단독 참여를 준비하고 있는 반면 GS건설과 롯데건설은

불참하는 방향으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌습니다.

미아2구역까지 삼성물산이 확보한다면 올해 도시정비사업 수주액은

약 12조7000억원까지 늘어납니다.

연간 목표 13조원에 불과 약 3000억원 정도만 남게 되는 것입니다.

결국 목동13단지와 미아2구역 결과가 삼성물산이 도시정비사업 역대 최대 기록을

어디까지 끌어올릴 수 있는지를 결정하는 중요한 분기점이 될 것으로 보입니다.

앞으로 도시정비사업은 브랜드·설계·자금력이

더 중요해질 수 있습니다

최근 삼성물산의 도시정비사업 수주 흐름을 보면

앞으로 정비사업 시장의 경쟁 방식도 조금씩 달라질 가능성이 있습니다.

과거에는 여러 건설사가 공사비, 설계, 사업조건, 홍보를 앞세워

치열한 수주전을 벌이는 모습이 흔했습니다.

하지만 최근에는 입찰보증금과 설계비, 홍보비가 지나치게 커지면서

승산이 낮다고 판단한 사업에는 건설사들이

아예 본입찰을 포기하는 경향도 나타나고 있습니다.

특히 브랜드 선호도가 높은 대형 건설사가 서울 핵심 정비사업장을 선점하고 있을 경우

후발 건설사가 막대한 비용을 투입해 경쟁에 들어갈 유인은 더 줄어들 수 있습니다.

삼성물산 입장에서는 단독 응찰 흐름을 이어갈 수 있다면

수주 경쟁 비용을 줄이면서 압구정, 성수, 여의도, 목동, 미아처럼

사업 규모와 상징성이 큰 지역에 역량을 집중할 수 있습니다.

이렇게 확보한 대형 사업장 실적은 향후 또 다른 정비사업 수주전에서도

브랜드 경쟁력과 시공 경험을 보여주는 레퍼런스로 활용될 수 있습니다.

도시정비사업은 단순한 공사 수주가 아닙니다.

조합원에게는 향후 주거 가치와 사업성, 브랜드 가치까지 연결되는 문제이고

건설사에게는 대규모 매출과 장기간의 사업 실적을 확보하는 핵심 시장입니다.

그래서 앞으로는 공사비 경쟁만으로 수주를 결정하기보다

브랜드, 설계, 자금력, 사업조건, 정비사업 경험, 향후 단지 가치까지

종합적으로 평가하는 흐름이 더 강해질 가능성이 있습니다.

삼성물산이 올해 추진 중인 사업을 모두 확보할지는 아직 확정되지 않았습니다.

하지만 압구정4구역에서 시작된 단독 수주 흐름이

성수3지구와 여의도 시범아파트로 이어지고

목동13단지, 미아2구역까지 확대될 가능성이 있다는 점은

도시정비사업 시장에서 상당히 의미 있는 변화입니다.

현재 확정 수주액은 4조7163억원이지만 앞으로 몇 개 대형 사업장의 결과에 따라

10조원을 넘어 12조원대까지 실적이 확대될 수 있습니다.

특히 목동13단지까지 확보할 경우 미아2구역 없이도 현대건설의

도시정비사업 역대 최고 기록을 넘어설 수 있다는 점에서 향후 입찰 결과에

업계 관심이 집중될 것으로 보입니다.

삼성물산이 실제로 13조원에 가까운 도시정비사업 수주 실적을 기록하게 된다면

단순한 연간 수주 실적을 넘어 향후 서울 정비사업 시장의 경쟁 구도까지

상당한 영향을 줄 수 있을 것으로 전망됩니다.

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