원가 관리로 버틴 건설사 신용도 '홈플' 개발에 달렸다

안녕하세요.
한국건설기계협의회입니다.

2026년 상반기 건설업계는 한숨을 돌린 모습입니다.

공사비 상승과 지방 분양 침체, 프로젝트파이낸싱 부담이 이어졌지만

대부분의 건설사가 기존 신용등급을 유지하는 데 성공했습니다.

신용평가 3사가 32개 건설사를 대상으로 진행한 상반기 정기평가 결과,

장기 신용등급 기준 28곳이 기존 등급을 유지했습니다.

​표면적으로 보면 큰 변화가 없는 결과입니다.

하지만 그 안을 들여다보면 건설사들이 원가율을 낮추고,

대손 부담을 줄이며, 현금흐름을 지키기 위해

얼마나 치열하게 움직였는지가 보입니다.

상반기가 원가 관리의 시간이었다면

하반기는 회수와 유동성의 시간이 될 가능성이 큽니다.​

특히 홈플러스 점포 개발사업과 연계된 PF 보증이 새로운 변수로 떠오르면서

건설사의 신용도는 다시 시험대에 오르게 됐습니다.

신용등급이 중요한 이유

건설사의 신용등급은 단순한 성적표가 아닙니다.

회사채를 발행하거나 금융기관에서 자금을 조달할 때

금리와 조건에 영향을 줄 수 있고, 정비사업이나 대형 개발사업에서

사업 안정성을 판단하는 기준 가운데 하나로 활용됩니다.

등급이 유지됐다는 것은 현재의 재무 부담과 사업 위험을 고려해도

기존 수준의 신용도를 지켰다는 뜻입니다.

다만 등급이 같다고 해서 모든 위험이 사라졌다는 의미는 아닙니다.

신용등급 전망이 안정적인지, 긍정적인지, 부정적인지도 함께 살펴야 합니다.

​특히 ‘부정적’ 전망은 향후 영업실적과 재무구조가 악화되면

등급이 내려갈 가능성이 있다는 신호로 읽힐 수 있습니다.

원가율 개선이 상반기를 지켰습니다

올해 상반기 신용도 방어의 핵심은 원가율 관리였습니다.

자재 가격과 인건비가 크게 올랐던 시기에 수주한 고원가 현장이 준공되고,

수익성을 검토해 선별한 신규 사업의 매출 비중이 늘면서

공사원가 부담이 일부 완화됐습니다.

대손상각비가 줄어든 점도 수익성 개선에 힘을 보탰습니다.

나이스신용평가 자료에 따르면 주요 11개 건설사의

2026년 1분기 매출액 대비 EBIT 비율은 5.2%로 집계됐습니다.

전년 동기 3.4%보다 1.8%포인트 높아진 수치입니다.

매출이 늘어야만 수익이 좋아지는 것은 아닙니다.

같은 매출 안에서도 공사비와 인건비, 금융비용과 손실 가능성을

얼마나 통제하느냐에 따라 남는 이익은 달라집니다.

건설사들이 무리한 외형 확대보다 채산성이 확보된 사업을 고르고,

현장별 원가를 다시 점검한 이유입니다.

전망이 높아진 건설사도 있습니다

BS한양과 한신공영은 한국기업평가로부터 신용등급 전망이 상향됐습니다.

BS한양은 기존 ‘부정적’에서 ‘안정적’으로 조정됐습니다.

에너지와 자체사업 관련 선투자가 일단락되고,

대규모 정비사업과 계열공사가 진행되면서

외형과 수익성이 개선됐다는 평가입니다.

한신공영은 ‘안정적’에서 ‘긍정적’으로 전망이 높아졌습니다.

진행 중인 주택사업의 채산성과 분양 성과를 바탕으로

이익 창출과 운전자본 부담 통제가 이어질 수 있다는 점이 반영됐습니다.

​반면 흥화는 등급 전망이 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정됐습니다.

당기순손실과 자본 감소, 유동성 축소가 영향을 미쳤습니다.

태왕이앤씨는 ‘B+·부정적’에서 ‘B·안정적’으로 변경됐습니다.

등급 자체는 내려갔지만 전망은 안정적으로 바뀐 형태입니다.

분양 부진에 따른 자금 부담과 우발채무 증가가 등급 조정의 주요 배경으로 제시됐습니다.

대우건설과 포스코이앤씨, ‘부정적’ 전망이 유지된 배경

대우건설과 포스코이앤씨는 기존의 부정적 등급 전망을 유지했습니다.

대우건설은 2025년 8,154억원의 영업손실을 기록한 점이 부담으로 남았습니다.

2026년 1분기 매출액 대비 EBIT는 13.1%로 전년 동기 7.3%보다 크게 개선됐습니다.

하지만 차입금 부담이 높아 재무구조 개선에는 시간이 더 필요하다는 평가입니다.

지방 미분양을 줄이고, 자체사업에서 계획한 매출과 이익을

안정적으로 실현하는지가 신용도 회복의 중요한 조건입니다.

포스코이앤씨는 연이어 발생한 안전사고와 관련한

영업·재무적 불확실성이 주요 변수로 지목됐습니다.

행정처분 가능성과 복구비용, 피해보상과 공기 지연,

신규 수주에 미치는 영향까지 함께 살펴야 하기 때문입니다.

안전은 비용 항목 하나로 정리할 수 없는 문제입니다.

현장을 지키는 기준이면서 기업의 신뢰와 수주 경쟁력, 재무 안정성을 함께 좌우합니다.

등급을 지켰어도 현금이 들어와야 합니다

손익계산서의 수익성이 개선돼도 공사대금이 제때 들어오지 않으면

현금흐름은 나빠질 수 있습니다.​

건설사가 공사를 마쳤거나 상당 부분 진행했지만

아직 받지 못한 공사미수금은 회수 시점이 중요합니다.

나이스신용평가가 집계한 주요 10개 건설사의 1년 초과 공사미수금 잔액은

2022년 말 2조3,000억원에서 2025년 말 5조7,000억원,​

2026년 3월 말에는 7조2,000억원까지 늘었습니다.

장부에 매출과 이익이 잡혀도 현금이 들어오지 않으면

회사는 운영자금을 별도로 마련해야 합니다.

그 과정에서 차입금과 금융비용이 증가할 수 있습니다.

하반기 건설사 신용도를 볼 때 영업이익뿐 아니라 공사미수금이 실제로 회수되는지,

영업현금흐름이 개선되는지를 함께 확인해야 하는 이유입니다.

​

지방 미분양은 여전히 무겁습니다

건설경기 부담은 지역에 따라 다르게 나타나고 있습니다.

수도권 핵심 입지에서는 사업성이 유지되는 곳이 있지만,

지방에서는 준공 후 미분양이 장기화하는 현장이 적지 않습니다.

한국기업평가 자료에 따르면 준공 후 미분양의 85.3%가

지방에 위치한 것으로 나타났습니다.​

대출 규제와 경기 둔화로 주택 구매 여력이 약해지면

미분양 해소 속도도 느려질 수 있습니다.

분양대금이 계획대로 들어오지 않으면

시행사와 시공사의 자금 부담이 커지고,

공사대금 회수도 늦어질 수 있습니다.

완공은 끝이 아닙니다.

분양과 입주, 대금 회수까지 이어져야

하나의 사업이 재무적으로도 마무리됩니다.

​

하반기의 핵심 변수, PF 우발채무

PF 보증은 당장 건설사의 확정 채무로 잡히지 않더라도

사업이 어려워질 경우 실제 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

한국신용평가 자료에 따르면 2026년 3월 말 기준

건설사 합산 PF 보증액은 26조원입니다.

이 가운데 미착공 도급사업장과 관련한 보증 금액은 7조1,000억원으로,

전체의 27.3%를 차지했습니다.

착공 전 사업장은 인허가와 토지 확보,

분양성과 금융 조달 등 넘어야 할 단계가 많습니다.

사업이 예정대로 진행되지 않으면 이자 지원이나 채무 인수,

대위변제 같은 형태로 건설사에 부담이 넘어올 수 있습니다.

따라서 PF 규모만 보기보다 사업장이 착공했는지, 분양 가능성이 어떤지,

보증 구조와 책임 범위가 어디까지인지 구체적으로 살펴야 합니다.

​

왜 홈플러스 개발사업이 변수로 떠올랐을까요

홈플러스 점포를 활용한 개발사업은 기존 점포 운영과 임대료,

부동산 개발계획과 PF가 서로 연결된 구조입니다.

일부 사업에서는 점포 폐점이나 임대료 조정으로 인해

후순위 PF 차입금의 금융비용이 부족해지자

건설사가 자금을 지원한 것으로 신용평가업계는 파악하고 있습니다.

최근 홈플러스 회생절차 폐지 결정으로 운영 중인 점포의 폐점 가능성이 커질 경우,

개발사업의 현금흐름과 담보 가치에도 변화가 생길 수 있습니다.

금융비용을 보전하는 수준을 넘어 PF 차입금을 대신 갚거나,

채무를 인수해야 하는 상황으로 이어지면 건설사의 현금 유출 규모가 커질 가능성이 있습니다.

한국신용평가 자료상 DL이앤씨와 롯데건설,

SK에코플랜트와 GS건설 등이 홈플러스 점포 개발사업에 참여했습니다.

해당 사업장의 건설사 후순위대출 관련 PF 보증 금액은 2026년 7월 기준 7,163억원입니다.

이 금액이 전부 곧바로 손실이나 현금 유출로 확정된다는 뜻은 아닙니다.

실제 부담은 점포 운영 상황과 사업별 계약 구조,

채권 회수 가능성과 담보 가치, 대주단 협의 결과에 따라 달라집니다.

그래서 지금 필요한 것은 막연한 불안보다 사업장별 점검입니다.

​

하반기에 확인할 다섯 가지

첫째는 원가율입니다.​

고원가 현장이 얼마나 남아 있는지, 신규 현장의 수익성이

계획대로 유지되는지 봐야 합니다.

둘째는 추가 대손입니다.​

회수가 늦어진 공사대금과 사업장 대여금에 대해

새로운 손실을 인식할 가능성을 확인해야 합니다.

셋째는 공사미수금 회수입니다.​

장부상의 이익이 실제 현금으로 전환되는지가 중요합니다.

넷째는 PF 사업장의 진행 상태입니다.​

미착공 사업이 착공으로 이어지는지, 분양과 금융 조달 계획이

현실적으로 작동하는지 살펴야 합니다.​

다섯째는 홈플러스 개발사업입니다.​

점포 운영과 임대료, 대주단 협의와 건설사의 지원 범위가

어떻게 달라지는지 지속적인\ 확인이 필요합니다.

​

숫자 뒤에 남는 것은 실행력입니다

2026년 상반기 건설업계는 원가 관리와 수익성 개선을 통해

대부분 기존 신용등급을 지켰습니다.

하지만 하반기에는 수익을 내는 능력만큼

현금을 회수하고 위험을 통제하는 능력이 중요해질 전망입니다.

미분양과 공사미수금, 미착공 PF와 홈플러스 개발사업은

서로 다른 문제처럼 보이지만 결국 현금흐름으로 연결됩니다.

좋은 실적은 매출 숫자만 크게 만드는 데서 끝나지 않습니다.

수주한 공사를 안전하게 완성하고, 정당한 공사대금을 회수하며,

예상하지 못한 위험을 감당할 수 있는 재무 여력을 남겨야 합니다.

건설은 오늘의 자금으로 내일의 공간을 만드는 산업입니다.

빠르게 짓는 것보다 끝까지 책임질 수 있는 구조를 만드는 것.

그 단단한 기본이 쌓일 때 기업의 신용도도,

현장의 신뢰도 함께 지켜질 수 있습니다.

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